盘“存量”注“活水” 试点三年公募REITs渐入发展深水区

27只REITs产品上市、募集资金超过900亿元、回收资金带动新项目投资近4500亿元、10只产品累计涨幅超20%、市场平均累计涨幅超过15%……自我国公开募集基础设施证券投资基金（简称“基础设施公募REITs”）试点开启以来，市场表现如何？见微知著，一组组数据给出了直观的答案。

(资料图)

基础设施公募REITs的发行上市，对于盘活存量资产、扩大有效投资具有重要的意义，站在试点的第三年，展望后续，还有哪些难点、堵点亟待解决？市场抱有怎样的期盼？监管部门将如何布局？

盘活存量彰显实效

以2020年4月为起点，基础设施REITs试点启动至今已满3年。

据记者了解，截至目前，已有27只基础设施公募REITs发行上市，资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金超900亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元，市场规模效应、示范效应日益显现。同时，证监会着力完善扩募机制，目前首批4只扩募REITs已获批，预计募集金额超过50亿元，带动新增投资超380亿元。

无疑，REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续畅通投融资循环的功能获得了进一步的深化。

当前，不论是原始权益人、中介机构，还是监管层，抑或是投资者，各市场参与主体谈及国内REITs的发展，“盘活存量”“带动投资”“服务实体经济”都是绕不开的关键词。

“就上交所而言，目前有18只REITs产品上市，支持企业融资近670亿元，同时带动超3000亿元规模的基础设施建设，重点投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板领域。”上交所相关负责人告诉记者，“与此同时，我们希望通过扩募，不断提升公募REITs作为资产上市平台的持续成长空间和经营活力，加快实现存量资产和新增投资的良性循环，推动基础设施建设高质量发展。”

“站在原始权益人的角度，我们对于REITs上市后发挥的积极作用体会更深。”北京保障房中心总会计师张晓丽告诉记者，“（华夏北京保障房REIT）项目成功上市运营，有效缓解了保障性租赁住房投资建设资金压力，能持续扩大市场有效供给，有助于解决中低收入家庭、新市民、青年人等群体住房困难问题，有利于盘活存量，促进有效投资，可谓一举数得。”

“通过发行基础设施公募REITs，普洛斯进一步加强了资产开发运营与资本循环的强有力闭环。募集回笼的资金全部继续投入中国市场基础设施建设，不断提升我们的产业服务能力，助力实体经济以更高效率、更绿色环保的方式进入下一轮增长。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏说。

“根据我们观察，当前各基础设施领域的诸多原始权益人正在紧锣密鼓地开展REITs项目推进工作。随着国家发展改革委《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的发布，后续市场还将迎来一批消费基础设施领域企业的加入。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆指出，“再就需求端来看，当前REITs一二级市场整体表现良好，投资者热情高涨。在供需两端协力推动之下，预计2023年REITs市场有望实现规模翻倍。”

“堵点”问题仍待破解

基础设施公募REITs的发展于国内而言无异于“摸着石头过河”，如何对已发现的共性问题做出统一规范，将试点过程中形成的共识及时通过制度规则固定下来，依旧需要凝聚各方智慧，不断探索、稳步推进。

“作为基金管理人，在推动REITs项目上市、扩募的过程中，我们确实遇到一些挑战和困难。”莫一帆说。

首先，当前REITs产品没有专项立法。

其次，发行公募REITs可视为资产的IPO，对于企业来说是一项“综合性工程”，需要财务、运营、招商、法务等多个部门协同推进。同时，由于底层资产通常或多或少会存在一些合规瑕疵，因而协调相关政府部门的指导势在必行。简而言之，REITs的发行需要企业股东和管理层牵头推动，较强的决心和协调能力缺一不可。

再者，由于企业发行公募REITs需将项目公司股权转让至REITs产品，若项目公司存在较多与拟入池基础设施项目无关的资产，通常还要进行资产重组。而这一复杂的重组过程往往会耗费企业较多的时间精力和一定税费，因此对于未来有意向发行REITs的原始权益人，可前瞻性地予以考虑，尽可能针对单个基础设施项目单独设立一个项目公司，避免未来可能产生的重组成本。

最后，对于REITs扩募，除了面临与首发项目类似的问题之外，还会面临定价问题。“扩募的定价要权衡REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需考虑REITs的二级市场价格等因素，是一个较为复杂的问题，值得我们进一步探讨。”莫一帆称。

行而不辍未来可期

路虽远行则将至，事虽难做则必成。

毋庸置疑，完善规则、推动立法，努力构建成熟稳定、明确规范的制度体系，将有力推动基础设施REITs的长远发展。

受访的多位业界专家，就如何进一步推动多层次基础设施REITs市场的建立和发展，于制度体系构建方面释出了自己的见解。

其一，推动REITs专项立法已逢其时。“我们认为，可以借鉴境外成熟市场实践，总结国内REITs试点经验，在切实解决当前架构实际问题的前提下，推动REITs专项立法。”莫一帆称。

其二，信息披露方面，建议构建更加明确且统一的信息披露标准，这是基础设施REITs常态化发行能够行稳致远的重要保障。目前，基础设施REITs的存续期管理仍处于公募基金的框架之下。然而，基础设施REITs的运营管理和常规公募基金存在一定差异，因此，考虑结合基础设施REITs特有的情况，在现有框架下进一步细化信披内容迫在眉睫。例如，可制定并推出临时信息披露指引、进一步明确重大事项披露要求，等等。

其三，建议巩固和拓宽REITs投资者群体。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与布局，助力市场平稳运行。

其四，建议继续加强二级市场建设，健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制。

不仅如此，“进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则、完善产品扩募资产估值和定价机制、规范治理机制的权责条款……随着公募REITs试点的深入推进，市场各参与主体对该金融创新产品的理解将不断深化，配套政策也必将日臻完善。”中金基金的相关负责人说。

聚焦推动REITs项目上市、扩募等工作，谈及后续的重点安排和布局，上交所的相关负责人向记者强调了三个“紧扣”。

一方面将紧扣国家重大战略。关注重点行业、重点区域和重点企业，积极探索REITs服务国家战略的有效方式，充分发挥REITs在支持创新驱动发展、区域协调发展、国企改革等方面的重要作用。

另一方面，将紧扣“中国特色”。既充分遵循REITs市场发展的一般规律、借鉴国际最佳实践，又立足我国国情，在底层资产的选择、产品架构、收益结构等多个方面，体现鲜明的中国特色和发展阶段特征。

此外，将紧扣常态化发行。落实中国证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》要求，提升服务实体经济能力，推动消费基础设施REITs落地和扩募发行常态化。

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